За относительно короткое время сменилось несколько форм ипотечного кредитования. Первой из них была fiducia (доверительная сделка или сделка на доверии).
В этом случае кредитор получал объект залога в свою собственность и имел право выбирать – вернуть ли должнику залог после завершения срока ипотеки, либо продать, отказавшись от денежной компенсации долга.
Эта форма постепенно сменилась формой pignus (неформальный залог).
В этом случае право собственности на предмет залога оставалось у должника, а кредитор мог продать объект залога только при неисполнении долговых обязательств (при этом разница между остатком долга и продажной стоимостью залога возвращалась должнику).
Ипотека же в классическом ее смысле появилось с отменой рабовладения и передачей земли арендаторам – крестьянам. Первоначально она относилась только к орудиям труда, которые арендатор физически не мог передать владельцу земли – латифундисту, - а в дальнейшем стала применяться и к объектам недвижимости.
Характерным для современной ипотеки является то, что предмет залога остается во владении должника - регистрируется только факт его залога.
Кредитор же получал право потребовать продажу залога с публичных торгов и компенсации остатка долга из вырученных сумм. Примерно такая схема характерна для современной ипотеки.