Ипотека всегда стояла на особом месте в системе кредитных отношений, поскольку имела солидное и ликвидное обеспечение.
Поэтому наряду с прямой ипотекой возникали и другие ее формы, зачастую не связанные с прямым кредитованием заемщика.
Так, например, инвестор имел право наложить ипотеку на свои инвестиции в хозяйство или производство заемщика, государство применяло ипотеку в отношении неплательщиков налогов.
Существовали и такие виды ипотеки, которые защищали интересы третьих лиц (например, ипотека жены на имущество мужа или ипотека на имущество опекуна в пользу опекаемых им лиц).
Постепенно стала развиваться практика перезалога объекта ипотеки третьим лицам.
Понятно, что при таком многообразии форм ипотеки необходимо было участие государства в защите прав участников, ведении регистрационных записей, судебного урегулирования споров по сделкам.
Но, поскольку с распадом Древнего Рима Европа превратилась в набор крошечных государств, в которых власть была слаба, то институт ипотеки практически перестал существовать до эпохи Средневековья.
Вновь ипотека начинает возрождаться в Германии (примерно в XIV веке), затем во Франции – конец XVI века.
Следует отметить, что в этих странах еще не было отлаженного законодательства по вопросам ипотеки, и она существовала на негласной основе. Государство регулировало вопросы ипотечных сделок ведением ипотечных книг.