Впервые Свод гражданских законов, регулирующий, в том числе, нормы ипотечного кредитования, был принят 1 января 1835 года. Автором этого свода был известный юрист М.Сперанский.
В соответствии с этим Сводом ипотечное кредитование в России стало возможным в следующих формах:
- с казной;
- между частными лицами;
- с кредитными учреждениями и учреждениями общественного призрения.
По закону понятие залога относилось только к недвижимому имуществу.
В связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права с 1859 года началась реорганизация системы кредитных учреждений. В рамках проводимых преобразований ликвидировались государственные кредитные учреждения, а вместо них создавались земские банки.
В начале 70-х годов XIX столетия в России было создано одиннадцать акционерных ипотечных банков. История их работы на рубеже XIX-XX веков неразрывно связана с развитием экономики России.
Роль этих банков недостаточно оценена историками, хотя их акционеры проводили грандиозные операции с недвижимостью, что вызвало небывалый взлет экономики к 1913 году. И заметьте – за все время разорился только один банк из одиннадцати!
Создавались в стране и частные кредитные товарищества: так, 1861 – год рождения "Санкт-Петербургского городского кредитного общества", а в 1863 году было создано "Общество взаимного кредита".