» Ипотека  » Ипотека в конце XIX века
После создания сети Земельных банков стремительно начал увеличиваться объем ипотечного кредитования:

Год 1867 1874 1877
Сумма выданных кредитов (млн. рублей) 99,6 294,9 415,0

Однако, как это часто случается при быстром развитии экономики, появились и негативные факторы:

- наличие большого количества кредитных учреждений привело к   возникновению жесткой конкуренции (причем не всегда добросовестной);

- росла задолженность заемщиков по ссудам;

- преобразования в экономике страны требовали дальнейшего совершенствования системы кредитования.

По этим причинам Правительство России в 1872 году приняло закон, ограничивающий создание новых государственных институтов до 1892 года.

Кроме того, на одной территории могли действовать не больше двух земельных банков – это снижало уровень конкуренции и делало процесс кредитования более прозрачным. Исключением были только Москва и Санкт-Петербург (в Москве, например, работало 8 государственных банков).

Рынок частных ипотечных кредитов возглавили десять акционерных ипотечных банков (как вы помните, в 1861 году создавалось их одиннадцать, но один разорился), которые выдавали ссуды под землю или городскую недвижимость.

Кредит выдавался в форме закладных листов, которые можно было реализовать на ипотечной бирже. Курс этих ценных бумаг был плавающим и зависел от конъюнктуры рынка. Акции этих банков и закладные листы считались наиболее выгодным помещением капитала для рантье и предпринимателей.

Изменилась и система реализации заложенного имущества. В 1891 году «Московским земельным банком» было учреждено Московское домовладельческое общество.

В случае просрочки платежей имущество должника передавалось домовладельческому обществу, которое занималось его реализацией. В 1912 году функции контроля ипотечных кредитов переходят к "Московскому народному банку".
??????? - ??????